Mentions obligatoires des annonces immobilières en Belgique

En Belgique, la question « qu'est-ce qui est obligatoire dans une annonce ? » n'a pas de réponse nationale. L'énergie, le logement et l'urbanisme sont régionalisés, et les trois Régions ont fait des choix différents — jusque dans l'unité de mesure de la performance énergétique. Un champ « DPE » unique y est structurellement faux.

Cet article traite de la Belgique. Voir les guides France et Suisse pour les autres marchés. Il a une vocation informative et ne remplace pas un conseil juridique.

Le socle fédéral : le code de déontologie IPI

Le code de déontologie de l'IPI (arrêté royal du 29 juin 2018) s'impose à tout agent immobilier agréé, dans les trois Régions.

« Les annonces, l'affichage, les panneaux d'information et tout autre moyen promotionnel que l'agent immobilier utilise ou auquel il fait appel doivent faire clairement apparaître qu'ils émanent d'un agent immobilier. » (art. 21)

Piège fréquent : l'article 21 n'impose pas le numéro IPI dans chaque annonce. C'est l'article 20 qui impose les mentions d'identification (numéro d'agréation, raison sociale, assureur RC professionnelle) — et il vise les documents de l'agent et son site internet, pas chaque fiche de bien. Modélisez ces données au niveau de l'agence.

Deux autres règles pèsent sur la qualité des données : le prix communiqué doit correspondre à celui convenu avec le mandant (art. 54), et il est interdit d'induire en erreur sur la disponibilité — laisser en ligne un bien sous compromis en est le cas d'école (art. 55).

Wallonie

La Wallonie est la Région la plus prescriptive sur le rendu des indicateurs énergétiques.

Classe énergétique dans toute publicité, au format texte imposé « PEB : C » (échelle A++ à G). Mais sur les pages de résultats et les applications mobiles, la classe doit figurer sous forme graphique, d'une hauteur minimale de 20 pixels — c'est l'erreur la plus fréquente des portails. Sur les publicités audio, la classe doit être annoncée oralement. Amende de 250 à 50 000 €.

S'y ajoutent, selon le support, le code unique du certificat, la consommation spécifique (kWh/m².an) et la consommation totale (kWh/an). Ne les confondez pas : l'inversion de E spec et E totale est l'erreur d'intégration la plus répandue. Depuis août 2024, une photographie extérieure du bien s'ajoute à la liste.

Location : loyer hors charges. C'est l'inverse exact de la France :

« toute communication publique ou officielle de mise en location contient à tout le moins : 1° le montant du loyer hors charges ; 2° le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges (…) ; 3° le montant et la nature des charges communes ; 4° le montant et la nature des charges privatives si forfaitaires. » (décret du 15 mars 2018)

Deux champs distincts, jamais un champ unique, et la nature des charges doit être indiquée. Côté urbanisme, la Wallonie est la plus légère : une mention n'est requise que pour les lots issus d'un permis d'urbanisation. Le permis de location (logements collectifs et petits logements ≤ 28 m²) conditionne la mise en location sans être une mention d'annonce.

Bruxelles-Capitale

Bruxelles applique le régime le plus lourd en location : ce n'est pas seulement le loyer et les charges qui figurent dans l'annonce, mais l'intégralité de l'information précontractuelle (art. 217 du Code bruxellois du Logement). Les sept points doivent tous y figurer :

• l'adresse exacte (rue, numéro, commune, étage) — ce qui met le masquage d'adresse en tension avec le texte ;
• la superficie habitable au sens bruxellois (un champ à part, ni la surface brute ni la superficie PEB) ;
• le loyer de référence de la grille indicative — Bruxelles est la seule Région à l'imposer ; il faut afficher les deux montants, réel et de référence ;
• le loyer hors charges ;
• l'existence de compteurs individuels (eau, gaz, électricité) — trois booléens distincts ;
• l'énumération et l'estimation des charges, leur mode de calcul et le nombre de quotités ;
• le mode de gestion de l'immeuble, et pour les baux courts, le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Pour la vente et la location de plus de neuf ans, le CoBAT impose d'indiquer « sans équivoque » la destination urbanistique licite la plus récente — pas une reformulation commerciale : un bureau exploité en logement s'annonce « logement ».

Attention aux sanctions bruxelloises. Le manquement aux mentions de location relève d'une amende de 50 à 200 €. Mais une publicité non conforme aux obligations urbanistiques du CoBAT est une infraction pénale : jusqu'à 2 ans et 50 000 € pour un professionnel, ou une amende administrative de 250 à 100 000 €.

Flandre

La Flandre combine trois obligations dans la même annonce : énergie, urbanisme et inondation.

Énergie : score EPC en kWh/m²jaar (labels A+ à F). L'unité flamande n'est ni le E spec wallon ni la classe bruxelloise — trois indicateurs non convertibles, donc trois champs régionaux. Le code unique de l'EPC devient obligatoire si l'annonce masque l'adresse, et le certificat doit exister au moment de la première publication (« EPC en aanvraag » est proscrit). Amende de 500 à 5 000 €.

Urbanisme (VCRO) : mentions obligatoires en vente et location de plus de neuf ans, particuliers compris. Les abréviations officielles (Vg/Gvg, Wg, Ag…) ne sont autorisées que dans la presse écrite : en ligne, tout doit être écrit en toutes lettres. Contrairement à Bruxelles, la Flandre autorise à publier dès que l'extrait urbanistique a été demandé.

Inondation : deux scores distincts de A à D, la P-score (parcelle) et la G-score (bâtiment). Une parcelle en D peut porter un bâtiment surélevé mieux noté : deux champs, jamais un seul. Depuis septembre 2024 s'ajoute l'information watergevoelig openruimtegebied.

Ce qui n'a rien à faire dans l'annonce

Autant de faux positifs à ne pas transformer en blocage de publication : l'attestation du sol, l'attestation amiante flamande, le certificat de conformité électrique, le contrôle de la citerne à mazout. Tous relèvent de l'acte, pas de l'annonce.

Ce que l'annonce ne doit surtout pas contenir. Le décret wallon fixe une liste limitative des données demandables à un candidat locataire (identité, coordonnées, capacité à contracter, composition de ménage, ressources, preuve des trois derniers loyers). Rien d'autre. Un formulaire de contact qui collecte la nationalité ou l'employeur sort du cadre, et une mention type « pas d'allocataires sociaux » relève de la discrimination.

Le rôle d'une passerelle

Diffuser en Belgique suppose un modèle de données piloté par la Région : champs PEB distincts (Wallonie / Bruxelles / Flandre), loyer hors charges, blocage tant que le certificat n'existe pas là où c'est requis, rendu adapté au support (graphique 20 px en Wallonie, abréviations urbanistiques réservées à la presse en Flandre). C'est exactement le type de logique qu'une passerelle comme ImmoWP prend en charge, en s'appuyant sur les logiciels du marché belge.

Articles connexes

• Conformité des annonces : la vue d'ensemble France / Belgique / Suisse - Les trois logiques réglementaires
• Mentions obligatoires des annonces en France - Prix, honoraires, DPE et meublés de tourisme
• Mentions obligatoires des annonces en Suisse - Formule officielle, CECB et surfaces