Ce que le flux doit transporter pour un objet suisse
- Devise et prix
- Le montant en CHF, la devise explicite, et la distinction entre prix de vente, prix sur demande et prix indicatif. Un prix annoncé doit être exact, même si aucune loi n'oblige à l'annoncer.
- Loyer
- Loyer net, charges et loyer brut dans trois champs, le brut calculé. Et, dans les cantons concernés, les valeurs de la formule officielle historisées bail après bail.
- Surfaces et pièces
- La surface accompagnée de son référentiel de mesurage, les surfaces extérieures pondérées, et le nombre de pièces avec ses demis conservés dans la fiche comme dans les filtres.
- Localisation
- Le canton et la commune avec son numéro OFS, qui conditionnent le certificat, la formule officielle, les résidences secondaires et la Lex Koller.
Lire le guide : CHF, demi-pièces, loyers et CECB
C'est le canton de l'immeuble qui commande
La première erreur est structurelle : appliquer les règles du canton où siège l'agence plutôt que celles du canton où se trouve l'immeuble. La situation du bien commande, pour le certificat énergétique comme pour la formule officielle du loyer, la loi sur les résidences secondaires ou la Lex Koller.
Quatre axes doivent donc exister dans les données avant toute règle métier : le canton, la commune avec son numéro OFS, le type d'opération et l'affectation. Aucun de ces référentiels n'est stable : la liste des communes dépassant vingt pour cent de résidences secondaires est republiée chaque année, et les obligations de formule officielle basculent au 1er novembre selon le taux de logements vacants. Une liste de communes codée en dur est l'erreur la plus durable.
Trois montants de loyer, jamais un seul
L'usage et tous les portails suisses distinguent le loyer net, les charges et le loyer brut. Trois champs séparés, le brut calculé et jamais saisi. Un champ unique « loyer », alimenté tantôt par le net tantôt par le brut selon la passerelle, est la première cause d'annonce trompeuse en Suisse.
La conséquence n'est pas seulement commerciale : annoncer un loyer charges comprises puis signer un bail à loyer net plus acompte a un effet juridique lourd, puisque des frais accessoires non convenus spécialement dans le bail ne sont pas dus. Et dans les cantons qui imposent la formule officielle, le loyer initial se notifie avec le loyer du locataire précédent, valeur qui doit être historisée bail après bail parce qu'elle est irrécupérable après coup.
Surfaces et pièces : le premier gisement de litiges
Aucune loi ne prescrit quelle surface annoncer, d'où le contentieux. La référence de branche est la norme SIA 416. Un champ de surface ne devrait jamais exister sans un référentiel de mesurage à côté, les surfaces extérieures se pondèrent, et les usages cantonaux divergent : un moteur de recherche multicantonal qui trie sur un champ unique produit des résultats faux.
La convention suisse du nombre de pièces compte souvent la cuisine pour une demi-pièce. Un objet de 3,5 pièces doit rester un 3,5 pièces dans la fiche comme dans les filtres : l'arrondi à l'entier modifie le contenu de l'annonce, et convertir mécaniquement un T3 français en 3 pièces suisses décale d'une unité.
Devise, CECB et restrictions de droit public
La devise doit être explicite : un flux sans devise ne doit jamais s'afficher en euros par défaut. Le CECB, lui, n'est obligatoire dans l'annonce dans aucun canton, mais son établissement et sa communication le sont dans plusieurs, dont Fribourg et Vaud avant la commercialisation. Si vous choisissez de l'afficher, reprenez les classes présentes sur le certificat reçu. Le CECB actuel en distingue trois : efficacité de l’enveloppe, efficacité énergétique globale et émissions directes de CO₂. Un ancien certificat doit rester identifié comme tel, sans inventer une classe manquante.
Restent les restrictions qui déterminent qui peut acheter : quotas de résidences secondaires, autorisation Lex Koller pour les acquéreurs étrangers, droits de préemption communaux, contrôle genevois des loyers. Les taire rend l'annonce trompeuse ; les modéliser permet de les afficher sans intervention manuelle.
Questions fréquentes — Suisse
- Faut-il afficher la classe énergétique sur une annonce suisse ?
- Aucun canton ne l'impose dans l'annonce. Les lois cantonales portent sur l'établissement du certificat et sa communication. L'affichage reste donc un choix. Le certificat actuel comporte trois classes : enveloppe, efficacité énergétique globale et émissions directes de CO₂. Affichez les données du certificat reçu avec sa date, sans compléter artificiellement un ancien document.
- Un site français peut-il être réutilisé tel quel pour la Suisse ?
- Non, et le problème n'est pas visuel. La devise, le référentiel de surface, les demi-pièces et la séparation des trois montants de loyer sont des choix de modèle de données. Les reprendre du paramétrage français produit des annonces inexactes, donc attaquables.
- Quelles données une régie doit-elle vérifier avant la mise en ligne ?
- Le périmètre réellement publiable de son parc, la devise, la séparation des loyers, le référentiel de surface, et le canton de chaque objet. Ces cinq points se contrôlent sur un objet réel de chaque canton concerné avant l'ouverture du site.
