Mentions obligatoires des annonces immobilières en France (2026)

En France, une annonce immobilière n'est pas un texte commercial libre : plusieurs textes imposent les mots exacts qu'elle doit contenir, et parfois jusqu'à la taille relative des caractères. Reformuler une mention imposée revient à ne pas la faire. Voici le guide à jour 2026 pour des annonces conformes.

Cet article traite de la France. Pour la Belgique et la Suisse, voir les guides dédiés en fin d'article. Il a une vocation informative et ne remplace pas un conseil juridique.

Pourquoi la conformité se joue dans l'annonce

En France, les annonces sont contrôlées en routine par la DGCCRF, et une large majorité des professionnels visités présentent au moins une anomalie. Les manquements les plus fréquents sont toujours les mêmes : barème d'honoraires absent ou affiché hors taxes, divergence de prix entre le mandat et l'annonce, surface erronée. Tous se glissent au moment de la diffusion, quand les données du logiciel métier deviennent une annonce publiée.

Vente : prix et honoraires

Tout repose sur l'arrêté du 10 janvier 2017. Lorsque les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, le prix doit être affiché à la fois honoraires inclus et hors honoraires, le prix honoraires inclus en caractères plus grands.

Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

Le taux d'honoraires se calcule sur le prix hors honoraires (jamais sur le prix affiché) et il est précédé de la mention « Honoraires : ». La vieille mention « FAI » ne suffit plus : elle n'indique ni qui paie, ni le taux.

Le barème d'honoraires doit être accessible depuis chaque annonce diffusée — y compris sur un portail tiers, pas seulement sur le site de l'agence. Depuis 2022, il affiche des prix maximums TTC.

Enfin, la loi Hoguet interdit toute publicité sans mandat écrit préalable, et le prix annoncé doit correspondre à celui du mandat. Le mandat est la condition même de la publication.

Location : le montant affiché est charges comprises

C'est la règle la plus souvent mal appliquée. On affiche le loyer total :

« Le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention "par mois" et, s'il y a lieu, de la mention "charges comprises". »

Piège majeur : les abréviations « /mois » et « CC » ne sont autorisées que sur les supports physiques (vitrine). En ligne, il faut écrire « par mois » et « charges comprises » en toutes lettres.

À indiquer aussi : la surface habitable (loi Boutin, différente de la surface Carrez), la commune et, pour Paris, Lyon et Marseille, l'arrondissement, ainsi que le montant et les modalités des charges (provision, forfait ou réel) — champ le plus souvent absent des flux.

Honoraires de location : des plafonds désormais indexés

Les honoraires à la charge du locataire et ceux d'état des lieux forment deux champs distincts, chacun avec son plafond. Depuis les baux signés à compter du 1er janvier 2026, ces plafonds sont de 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € ailleurs, plus 3,03 €/m² pour l'état des lieux. Nouveauté à retenir : ces montants sont désormais révisés chaque 1er janvier sur l'indice de référence des loyers. Ne les figez plus dans un paramétrage statique.

À noter : un bailleur particulier ne peut facturer aucun honoraire de visite, de dossier ou de bail. N'affichez pas ce champ en mode particulier, il n'a pas de base légale.

Encadrement des loyers

Neuf territoires sont concernés : Paris, Lille et communes associées, Plaine Commune, Lyon–Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, l'agglomération Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. L'annonce doit y afficher quatre mentions à libellé imposé :

• « Zone soumise à encadrement des loyers »
• « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) »
• « loyer de base »
• « complément de loyer »

La parenthèse fait partie de la mention : la supprimer est un manquement. Le loyer charges comprises doit en outre être affiché en caractères plus grands que ces trois montants. Ne codez jamais la liste des communes ni les loyers de référence en dur : ils sont révisés chaque année.

DPE et GES

Depuis 2021, l'annonce porte deux étiquettes (énergie et climat), le montant estimé des dépenses annuelles et, pour les passoires, une mention explicite. En ligne, les classes doivent être lisibles et en couleur : un simple « DPE : D » en texte ne suffit pas.

Trois valeurs sont nécessaires pour les dépenses : montant minimum, montant maximum, et année de référence des prix de l'énergie. Pour les classes F et G, la mention est imposée :

« Logement à consommation énergétique excessive : classe F. »

C'est un champ à calculer (jamais à saisir) à partir de la moins bonne des deux étiquettes.

Nouveauté 2026 à ne pas manquer. Le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et les DPE antérieurs peuvent être mis à jour gratuitement. Environ 850 000 logements tout électrique sont concernés : un bien peut changer d'étiquette sans travaux. Si le DPE n'est pas resynchronisé, l'annonce peut afficher une classe périmée — et une mention F/G devenue fausse.

Rappel : il n'existe plus de « DPE vierge » depuis 2021, et l'interdiction de louer les logements classés G depuis le 1er janvier 2025 n'est pas une mention mais un contrôle de publication. Notre guide dédié détaille les obligations DPE et leur impact sur le marché.

Géorisques

La mention est à reproduire à l'identique :

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Elle ne vise en théorie que les biens soumis à l'information acquéreurs-locataires (zones de PPR, sismicité 2 à 5, radon 3, secteurs d'information sur les sols, recul du trait de côte, obligation de débroussaillement). Mais comme la quasi-totalité du territoire est en sismicité ≥ 2 ou en potentiel radon, l'affichage systématique reste la pratique la plus sûre. L'état des risques doit en outre être remis dès la première visite et dater de moins de six mois.

Copropriété et surfaces

Pour la vente d'un lot, l'annonce doit indiquer (article L. 721-1 du CCH) :

• le statut de copropriété ;
• le nombre total de lots (caves et parkings compris — pas le nombre de logements) ;
• le montant moyen annuel de la quote-part de charges courantes du vendeur ;
• les procédures en cours éventuelles (mandataire ad hoc, administrateur provisoire, carence).

La surface Carrez n'est pas obligatoire dans l'annonce : c'est une obligation de l'avant-contrat et de l'acte. En revanche, annoncer une surface au sol en la présentant comme habitable ou Carrez est une pratique trompeuse. La bonne pratique est structurelle : des champs séparés pour la surface Carrez, habitable, au sol et le terrain, avec la base de mesurage explicitée.

Meublés de tourisme

C'est le régime qui a le plus changé. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a généralisé l'enregistrement à tout le territoire via un téléservice national unique. Le numéro de déclaration doit figurer dans toute annonce, sous peine d'amende civile pouvant atteindre 12 500 € par meublé — et jusqu'à 50 000 € par annonce en cas de non-retrait au-delà du plafond de jours (120, abaissable à 90 par les communes). Les anciens numéros communaux à 13 caractères sont remplacés : prévoyez la migration et un blocage de publication en l'absence de numéro.

Neuf, défiscalisation et viager

Les publicités portant sur les dispositifs de défiscalisation (dont le Denormandie, prorogé jusqu'à fin 2027) doivent comporter, dans le corps du texte et non en astérisque, un avertissement sur les risques et la perte des avantages fiscaux. L'amende peut atteindre 100 000 €.

Pour le viager, afficher le seul bouquet comme « prix » est trompeur : prévoyez des champs distincts (bouquet, rente, périodicité, indexation, âge des crédirentiers) et un type de transaction dédié.

Sanctions en un coup d'œil

Manquement	Sanction (particulier / pro)	Fondement
Mentions tarifaires (prix, honoraires, loyer)	3 000 € / 15 000 €	Code de la consommation, L. 131-5
DPE absent ou erroné	3 000 € / 15 000 €	CCH, L. 126-33
Encadrement des loyers	5 000 € / 15 000 €	Loi ELAN, art. 140
Meublé de tourisme non déclaré	12 500 € à 50 000 €	Code du tourisme, L. 324-2-1
Publicité de défiscalisation	jusqu'à 100 000 €	Code de la consommation, L. 122-23
Pratique commerciale trompeuse	300 000 € et 2 ans	Code de la consommation, L. 121-2 et s.

La pratique commerciale trompeuse est le filet qui rattrape tout le reste : mentions de copropriété, Géorisques, surface erronée, photos non représentatives.

Éviter la sur-conformité

Toutes les mentions ne relèvent pas de l'annonce. La carte professionnelle, le garant financier, l'assurance ou le RCS sont dus au niveau des mentions légales du site, pas de chaque fiche. Exiger le numéro de carte pro sur chaque annonce va au-delà du droit positif — et alourdit inutilement le back-office.

Le rôle d'une passerelle

La conformité est autant un problème de données et de rendu qu'un problème juridique. Une passerelle comme ImmoWP génère automatiquement les mentions à partir de champs structurés (prix hors/inclus, taux calculé, DPE double étiquette, mention F/G dérivée), adapte le rendu au support (« charges comprises » en toutes lettres en ligne, étiquette en couleur), et peut bloquer la publication d'un logement classé G ou d'un meublé sans numéro. De quoi transformer des dizaines de règles en automatismes fiables.

Articles connexes

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• Mentions obligatoires des annonces en Belgique - PEB, IPI et les trois Régions
• Mentions obligatoires des annonces en Suisse - Formule officielle, CECB et surfaces
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