Acheter en copropriété : le guide complet

L'achat d'un bien en copropriété comporte des spécificités importantes. Charges, travaux votés, état du bâtiment... Voici tout ce que vous devez vérifier avant de vous engager.

Comprendre le fonctionnement de la copropriété

Qu'est-ce qu'une copropriété ?

Une copropriété est un immeuble ou un ensemble immobilier dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes :

• Parties privatives : appartements, caves, parkings
• Parties communes : hall, escaliers, toiture, façade, jardins
• Quote-part : tantièmes définissant la participation de chaque lot

Les organes de la copropriété

Organe	Rôle
Syndicat des copropriétaires	Ensemble des copropriétaires
Conseil syndical	Représentants élus, contrôle le syndic
Syndic	Gestionnaire de la copropriété
Assemblée générale	Vote les décisions importantes

Le règlement de copropriété

Document fondamental qui définit :

• La répartition des parties privatives et communes
• Les règles de vie (bruit, animaux, activités...)
• La répartition des charges
• Les conditions d'usage des parties communes

Lisez-le attentivement avant d'acheter !

Les documents à demander avant d'acheter

Le pré-état daté

Document obligatoire fourni par le syndic, il contient :

• Les charges courantes des 2 derniers exercices
• Les charges de travaux votés non encore appelés
• Les dettes éventuelles du vendeur envers la copropriété
• Le fonds de travaux

Les 3 derniers procès-verbaux d'AG

Ces documents révèlent :

• Les travaux votés (ravalement, toiture, ascenseur...)
• Les conflits au sein de la copropriété
• La santé financière (impayés, procédures)
• Les projets en discussion

Le carnet d'entretien

Historique des travaux réalisés :

• Ravalement de façade
• Réfection de toiture
• Mise aux normes ascenseur
• Remplacement des canalisations

Le diagnostic technique global (DTG)

Obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans mises en copropriété après 2017, il évalue :

• L'état des parties communes
• Les travaux nécessaires sur 10 ans
• Le coût estimé

Les charges de copropriété

Charges courantes vs charges exceptionnelles

Charges courantes (budget prévisionnel) :

• Entretien courant (nettoyage, espaces verts)
• Électricité des communs
• Assurance de l'immeuble
• Honoraires du syndic
• Petites réparations

Charges exceptionnelles (hors budget) :

• Gros travaux (ravalement, toiture)
• Mise aux normes
• Remplacement d'équipements

Comment sont réparties les charges ?

La répartition dépend de la nature des charges :

• Charges générales : selon les tantièmes (quote-part)
• Charges spéciales : selon l'utilité (ex : ascenseur au prorata des étages)

Vérifier le montant des charges

Comparez avec des copropriétés similaires :

Type de copropriété	Charges moyennes/an
Petit immeuble sans ascenseur	20-30 €/m²
Immeuble avec ascenseur	35-50 €/m²
Résidence avec services	50-80 €/m²

Des charges anormalement basses peuvent cacher un défaut d'entretien.

Le fonds de travaux

Obligation légale

Depuis 2017, toutes les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux :

• Montant minimum : 5% du budget prévisionnel
• Objectif : anticiper les gros travaux
• Attaché au lot : non remboursé en cas de vente

Vérifier le solde

Un fonds de travaux bien garni est un bon signe :

• Copropriété prévoyante
• Moins d'appels de fonds exceptionnels à prévoir
• Travaux mieux planifiés

Les travaux : le point critique

Identifier les travaux votés non réalisés

Les travaux votés en AG sont à la charge du propriétaire au moment du vote. Vérifiez :

• Date du vote et montant
• Appels de fonds déjà effectués
• Reste à payer

Négociez une prise en charge par le vendeur ou une réduction de prix.

Anticiper les travaux à venir

Certains signes doivent vous alerter :

• Façade : fissures, peinture écaillée → ravalement à prévoir
• Toiture : fuites, ardoises manquantes → réfection
• Canalisations : fuites, bruits → remplacement colonnes
• Ascenseur : pannes fréquentes, âge → modernisation

Estimez le coût et intégrez-le dans votre négociation.

Les copropriétés à risque

Les signaux d'alerte

Méfiez-vous si :

• Impayés importants (> 25% du budget)
• Procédures judiciaires en cours
• Travaux urgents non financés
• Turn-over élevé des copropriétaires
• AG désertées (< 50% de participation)
• Syndic bénévole mal organisé

Les copropriétés en difficulté

Certaines copropriétés sont sous administration judiciaire ou en plan de sauvegarde. L'achat dans ces copropriétés comporte des risques :

• Travaux obligatoires et coûteux
• Difficultés de revente
• Dévalorisation du bien

L'achat en copropriété neuve (VEFA)

Spécificités

En VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) :

• Le règlement de copropriété est établi par le promoteur
• Les premières AG définissent le fonctionnement
• Garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale)

Points de vigilance

• Vérifiez les prestations promises
• Assistez aux premières AG
• Contrôlez les parties communes à la livraison
• Constituez rapidement un conseil syndical actif

Conseils pour bien acheter

Avant la visite

1. Demandez le montant des charges
2. Renseignez-vous sur les travaux récents et à venir
3. Consultez les PV d'AG en ligne si disponibles

Pendant la visite

1. Inspectez les parties communes (hall, escaliers, cave)
2. Discutez avec les voisins et le gardien
3. Évaluez l'état général de l'immeuble
4. Vérifiez le fonctionnement de l'ascenseur

Avant de signer

1. Lisez le règlement de copropriété
2. Analysez les 3 derniers PV d'AG
3. Vérifiez le pré-état daté
4. Faites chiffrer les travaux éventuels

Conclusion

L'achat en copropriété nécessite une vigilance particulière. Au-delà du bien lui-même, vous achetez une part de l'immeuble et vous rejoignez une communauté de copropriétaires.

Prenez le temps d'analyser la santé financière de la copropriété, l'état du bâtiment et les travaux à prévoir. Ces éléments sont aussi importants que le bien lui-même.

En tant que professionnel, accompagnez vos clients dans cette analyse. C'est un service à forte valeur ajoutée qui renforce la confiance et sécurise la transaction.